[책필사&후기] 한 권으로 끝내는 서울 아파트 투자지도

 

동네 도서관에 자주 간다. 

신문도 보고 책도 둘러보곤 오는데 이번에 읽고 싶은 책이 있어 

아이 동화책 한권, 내 투자책 한권 대여했다. 

 

이 책은 아파트가 한창 불장이였던 2021년에 쓰여진 것이다. 

그때 너도나도 부동산 애기를 하고 영끌해서 매수를 할 때이다. 

지금으로부터 3년 전 책인데 그 시기 작가가 바라 본 서울아파트 투자 인사이트가 궁금해 골라봤다. 

이 책에서 예측한 내용들이 3년 뒤인 지금 얼마나 현실화 되었을까 궁금했다. 

이걸 비교하며 읽는 것이 이 책을 읽는 큰 기쁨 중 하나였다. 

 

제목: 한권으로 끝내는 서울 아파트 투자지도
지은이: 김인만 지음  
읽은시기: 2024년 5월 
주제: 부동산 투자 (서울 아파트 분석) 

 

 

 

1부. 핵심 프레임 지역 (서울의 메인) 

• 아파트의 4가지 가치 

시장가치 (공급, 금리, 투자심리 등 여러 영향으로 형성되는 부동산 시장의 분위기와 흐름에 따른 아파트 가치) 

현재가치 (교통, 학군, 환경, 입주연도, 세대수, 브랜드, 층, 라인, 타입 등 현재 가격에 영향을 끼치는 것) 

미래가치 (교통호재, 학교 이전 등 현재가치에 플러스/마이너스 요소들) 

내재가치 (그 아파트 본연의 땅 가치) 

 

 

• 서초구 반포

소형 아파트 위주의 서민 주거단지로 개발된 곳

평당 1억아파트 다수 

재건축이 되고있어 더 멋져진 곳 

2021년 초과이익환수 등으로 고생했던 반포주공 1단지가 디에이치클래스트로 삽을 떳다. 

정부의 강한 규제로 통매각 추진되었다가 무산된 원베일리는 2023년 입주했다. 

 

 

• 대치동 

대한민국 최고의 학군과 학원가 

재건축 필요한 아파트 많음 10년뒤가 더 기대됨 

대치동 학원가는 크게 2개로 나눠져 있음 

 

 

• 압구정 

최고의 풍수지리 명당이자 부촌 

중대형 아파트 위주의 주거단지로 개발되 옛날부터 부촌 

서울시 개발 계획에 따라 시기가 달라지긴 하겠지만 언젠간 될 거다. 

된다면 최고의 부촌

조선시대부터 압구정은 아무에게도 주지마라라는 말이 나올 정도로 명당임 

 

 

• 개포

강남의 미니 신도시 

3호선/분당선, 양재천, 대치 학원가 가까움, 학군 좋음, 구룡산과 대모산이 있어 환경이 매우 좋음 

거주하기 아주 좋은 곳이며 최근 재건축이 많이 되어 엄청 멋져진 곳 

 

 

• 삼성동과 잠실 

삼성동 개발, 잠실 마이스 개발 등 호재가 엄청 많아 더 좋아질 곳 

계획이 계속 밀리고 있긴 하지만 된다면 엄청난 곳이 될 곳 

 

 

• 여의도

노후화된 침체로 예전만 하지 못하지만 개발 계획은 가지고 있음 

학군 관련은 목동으로 많이 넘어감 

주거와 금융산업이 함께 혼재해 있어 주거면에서는 조금 약함 

노후화된 단지 정리하면 좋아질 것으로 예상 

 

 

• 용산

용산은 서울 중심으로 위치적으로 매우 좋음 

용산공원/국제업무지구개발/마스터플랜까지 용산의 미래가 밝다. 

이촌동/한남동은 재건축, 재개발 필요하고 추진 중인데 진행 속도가 늦다

서울역/용산역 사이길 지하화 추진되면 더 좋아질 예정 

 

 

• 목동 

목동은 1980년대까지만 해도 여의도에 밀렸으나 2000년대 여의도가 제대로된 학원가를 갖추지 못하자 목동이 좋아졌다. 

목동의 학원가는 신정동, 신월동, 양천구, 강서구, 영등포, 구로, 인천의 교육 수요까지 흡수

신시가지(목동1-14단지)아파트 용적률이 낮아 재건축 추진 중 (반포처럼 될 것이다) 

 

 

 

 

 

2부. 서울의 신흥 부촌을 잡아라! 

• 경제가 발달하며 서울의 부촌이 더 늘었다. 위의 기존 부촌 외에 신흥부촌을 알아보자!

신흥 부촌의 선두주자는 마포와 성수

그 외 용산, 흑석과 노량진, 옥수와 금포동, 상암,  마곡지구 등 신흥부촌의 공통점은 '새 아파트'다.

2015년 한 카드사에서 최근 5년간 신용카드 사용액 증가율을 살펴보니 1위가 마포, 2위가 성동이다. 강남 3구를 제외하고 수입차가 가장 많은 곳은 마포! 

 

 

• 한남 

용산의 미래부촌

서울시 뉴타운 중 최고의 부촌이 될 곳 

재개발, 재건축 추진 하는 곳이 많아 전체적으로 새 아파트로 변모할 가능성이 큼 

이태원 상권이 장점이면서도 단점 (상권에서 재개발 반대입장 있음) 

 

 

• 성수

트리마제는 2014년 분양가 평당 3,888만원으로 고분양논란과 미분양 발생이 있었다. 

성수전략정비구역 재개발, 삼표래미콘 공장/장안평 자동차매매단지 이전 및 개발로 추후가 더 기대되는 곳임

트랜드와 부를 함께 가지고 있는 곳

 

 

• 마포

떠오르는 신흥부촌 

강남은 멀지만 여의도/광화문 접근성 좋고 대단지 신축 많아 고급수요 증가 

마포는 노후주택 밀집지역이 재개발 사업으로 미니신도시급으로 거듭남 

학군에 민감하지 않으면서 광화문/여의도로 출퇴근 하는 사람들 수요 많음

> 대흥역 주변 학원가가 급부상하며 교육도 되는 직주근접 도시로 변모하고 있음 

강남은 부담스럽지만 여유있는 신혼부부, 50대 중장년층 유입되며 신흥부촌 

 

 

• 옥수와 금호 

대규모 재개발을 통해 새단지 형성 

바로 다리 건너편 강남부자들의 자녀가 거주하는 지역으로 인기 많음 (앞구정이란 별명도 있음) 

 

 

• 고덕과 둔촌 (강동구) 

강남4구라고 불리며 신흥부촌 

지하철9호선 연장/대규모 재건축, 재개발을 통해 고덕과 둔춘의 미래가 밝다. 

강남이랑 은근 멀지만 9호선이 해결해 줄것이고 대단지 신축 아파트 많아 서울의 좋은 주거지역 중 하나 

 

 

• 흑석과 노량진 (동작구) 

다만, 시간이 더 지나면 분명 '강남5구' 라는 별칭에 동작구가 포함 될 것이다. 

2000년대만 하도 흑석동과 노량진동은 서울 옥수, 금포와 함께 경사도가 심한 한강변 대표 낙후 지역 

흑석동은 검은 흙이 나온다는 뜻이다. 

흑석뉴타운이 잘 되서 노량진 뉴타운에 대한 기대도 크다 

이 두 곳은 강남/여의도/광화문/용산과도 가깝고 한강변과 산을 끼고 있어 환경도 좋다 

지하철도 7호선, 9호선, 1호선 함께 있는 지역 

 

 

• 상암DMC 

상암은 지하철 6호선, 공항철도, 경의중앙선이 자나가고 강변북로 접근성도 좋아 교통여건 우수 

강남과는 불편하지만 서울 서부권의 입장에선 상암은 교통의 요지 

상암DMC주변엔 창릉신도시/고양향동지구/고양덕은지구/수색증산뉴타운/가재울뉴타운이 있다. 

 

 

• 마곡 (강서구)

서울의 마지막 택지지구. (원래 벼농사 짓던 곳) 

강서구는 서초구 다음으로 면적이 넓고 송파구 다음으로 인구가 많은 지역이다. (어지간한 지방도시보다 큰 규모_인구 60만명) 

마곡은 주거, 산업, 공원이 결합된 복합도시 (성공적) 

 

 

• 신길 (영등포구)

낙후된 구도심의 대명사인 영등포의 부활을 이끄는 곳이 신길뉴타운이다. 

(영등포는 한때 서울을 호령했던 서울의 중심지임) 

 

 

 

 

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